Budować na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę ?
Wejście w życie prawa dopuszczającego budowanie domów najpierw do 35 mkw. a potem 70 mkw. powierzchni zabudowy, bez pozwolenia na budowę a jedynie na zgłoszenie było bardzo obiecujące. Budować na zgłoszenie czy na pozwolenie na budowę – to od lat trudna decyzja.
Przypomnijmy, że na zgłoszenie można budować tylko wolnostojące domy jednorodzinne, które nie mają wpływu na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. A większość inwestycji jednak na nie wpływa.
Wyglądało na to, że liberalizacja przepisów znacząco wpłynie to na rozwój budownictwa w Polsce. Sądziliśmy, że uproszczone procedury to niższe koszty oraz oszczędność czasu. Warto podkreślić, że przez prawie dwa lata wprowadzone w życie przepisy były niezbyt zrozumiałe i urzędy gubiły się w ich interpretowaniu. Można wręcz przyjąć, że co urząd to inna wersja tej samej ustawy. Obecnie ta sytuacja jest już inna, ale im dłużej te przepisy obowiązują i więcej osób próbuje pójść „łatwiejszą” ścieżką, tym okazuje się, że nie jest to lepsza droga do własnego domu.
Sprawą, która budziła wiele emocji było przekonanie wielu Polaków, że na zgłoszenie można wybudować dom dosłownie wszędzie. Oczywiście tak nie jest.
Czy budowa na zgłoszenie i na pozwolenie, możemy prowadzić inwestycję wyłącznie na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma to musimy uzyskać warunki zabudowy.
Jeśli chodzi o stronę formalną to ilość dokumentów potrzebna do zgłoszenia i pozwolenia na budowę prawie się nie różni. Czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy jest co prawda inny bo przy zgłoszeniu po upływie 21 dni braku sprzeciwu możemy rozpocząć budowę, na pozwolenie na budowę musimy zaczekać 65 dni plus 14 dni na uprawomocnienie.
Należy pamiętać, że w przypadku istotnej zmiany w wyjściowym projekcie budowlanym (bez względu czy było to postępowanie przy zgłoszeniu budowy, czy na pozwolenie na budowę) Inwestor musi przedłożyć projekt zamienny i uzyskać wtedy pozwolenie na budowę. W tym wypadku uproszczona droga zgłoszenia już nie działa.
Myślę, że główna różnica polega jednak na odpowiedzialności przy budowie domu.
Otóż każda budowa musi być prowadzona zgodnie ze sztuką budowlaną, zgodnie z przepisami budowlano-technicznymi, co zresztą może zostać skontrolowane przez organy nadzoru budowlanego. Przy budowie na zgłoszenie inwestor nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy. Ponosi jednak pełną odpowiedzialność za jakość prowadzonych prac budowlanych.
Inaczej jest przy budowie na pozwolenie, tutaj pełna odpowiedzialność ciąży na kierowniku budowy, który musi zauważyć wszelkie ewentualne niedociągnięcia w prowadzonych pracach.
Mimo, że procedura zgłoszenia budowy jest o wiele prostsza to w pierwszej połowie 2022 r. – według raportu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – wydano
51 444 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i przyjęto zaledwie 1315 zgłoszeń takiej budowy, czyli zaledwie 2,6 % w stosunku do pozwoleń.
Inwestorzy prawdopodobnie obawiają się ryzyka, z jakim związane jest prowadzenie inwestycji na podstawie zgłoszenia.
Tak więc drogi inwestorze, zanim podejmiesz decyzję o tym, którą drogą pójść koniecznie zasięgnij opinii kilku specjalistów np. architektów.
Warto też pamiętać, że przy odsprzedaży nieruchomości każdy kupujący będzie chciał mieć pewność, że budowa jest zgodna ze sztuką. Zgodnie z prawem na wady nieruchomości ponosi odpowiedzialność sprzedający.